離婚時の財産分与で家やマンションの住宅ローンが残っている場合の決め方

離婚をする際によく耳にするのが慰謝料の金額ですが、財産分与も夫婦のお金の分け方を考える上で大きな問題です。

財産分与とは、離婚の際に結婚して以来婚姻中に夫婦が築いた財産を分けることを指し、預金、不動産、自動車、株式や年金などが対象になります。

となると、夫婦で家を建てたけれどまだローンが残っている、夫の名義で買ったマンションは離婚したら誰の持ち物になるのかなど、不動産をお持ちの夫婦の場合は特に気になるのではないでしょうか。

今回は、離婚時に家やマンションを財産分与するのはどういうケースか住宅ローンが残っている場合はどうしたらいいのかといった離婚と不動産の問題について説明したいと思います。

1．財産分与の分け方とは

（1）財産分与とはなにか

前述のように財産分与とは、夫婦が離婚する時に夫婦が結婚してから婚姻中に築いてきた財産を分けることを言います。

そのため、夫婦がそれぞれ結婚前に保有していた財産や結婚していた間に親が亡くなるなどして相続した財産は個人の財産といえるため財産分与の対象外です。

財産分与で分けることができる財産としては預金、不動産、自動車、株や年金などがあります。

財産分与は、婚姻中に築いた共有財産を清算する「清算的財産分与」、経済的に弱い立場の配偶者の自立を助けるための「扶養的財産分与」、離婚理由に配偶者の有責性がある場合の「慰謝料的財産分与」という3つの性質に分けられます。

一般に財産分与というと「清算的財産分与」を指し、その他の性質の財産分与は離婚の理由や夫婦の経済事情といった個別の事情などによって考慮されると考えておくとよいでしょう。

財産分与をするタイミングとしては、一般的には離婚の調停や裁判と一緒に行われます。

ただし、離婚することが決まらないと財産分与はできないので、当事者の話し合いや調停で合意に至らないような場合は離婚訴訟の裁判で決められることになります。

また財産分与は、離婚した後でもすることができます。
具体的には、離婚から2年が経過するまでは元配偶者が単独で財産分与を請求することが可能ですし、離婚した後に財産分与の調停の申立てをすることもできます。

調停がまとまらない場合は、家事審判官が個別の種々の事情を考慮して審判で財産分与の額を決定します。

（2）財産分与の決め方とは

財産分与では、原則として夫婦の財産を2分の1ずつ分けることになっています。
夫がフルタイムの正社員で妻がパートや専業主婦である場合やその逆といった事情がある場合でも違いはありません。

なぜなら、妻または夫が専業主婦（主夫）である場合でも家事を担当した妻または夫のいわゆる内助の功が重視されているからです。

（3）財産分与の例外とは

上記のように、財産分与は2分の1ずつ分けるのが原則ですが例外があります。
それは、夫婦の一方が特殊な才能や努力によって高額の収入を得ていた場合です。

この様なケースで裁判所は、財産の額、財産分与を請求する配偶者が財産形成にどの程度貢献したか、また離婚後の生活などの事情を踏まえて財産分与の金額を決めることになります。

具体的には、夫が医師で病院を経営し共有財産が約4億円あったけれど、妻の貢献度が低いとして財産分与額が2000万円とされたケースや夫が会社経営者で婚姻中に220億円の収入があったけれど、収入に関する妻の貢献度は低いとして財産分与は5パーセントとされたケースなどがあります。

（4）財産の額が変わった場合

離婚を踏まえて別居したけれど、その後離婚に至るまでに時間が空き、不動産価格が高騰したなど財産の額が変わる場合があります。
このような場合の財産分与では、別居したときの財産の額を基準とするのが通常です。

というのも、財産分与で分けることになる夫婦共有財産は夫婦相互の協力で築いたものなので、特別な事情がない限り夫婦が別居するまでの間に得た財産と考えられるからです。

「財産分与とは？対象になる財産や計算方法、請求方法も解説！」と「離婚時財産分与で多額の支払いを受ける方法！注意点や請求手続きも解説！」についてもご参照ください。

2．住宅ローンも対象に－財産分与の対象になる財産とは

財産分与の対象となる夫婦共同財産は資産だけでなく借金も含まれます。
資産の例としては、現金、預貯金、不動産、株などの有価証券、自動車や絵画などの動産、退職金等が含まれます。

借金の例としては、住宅ローン、マイカーローン、教育ローン、消費者金融からの借入等が含まれ、婚姻中に夫婦の生活費として借りたお金が対象になります。

特にマイホームを所有している夫婦の場合、住宅ローンを組んでいる方は非常に多いと思います。

マイホームのような不動産の場合、所有名義が夫婦の共有の場合や配偶者単独の場合、住宅ローンの借主が夫婦共同であったりどちらか一方だけというケースなど様々なパターンがあります。

いずれにしても、離婚という夫婦の事情で自動的に所有名義がなくなる、連帯保証人から外れるといったことはないので自分たちで処理しなくてはなりません。

3．住宅ローンがある場合の財産分与の方法とは

（1）住宅ローンがある不動産を財産分与する場合の原則とは

婚姻中に購入したマイホームを財産分与として夫婦の一方が取得するというケースは少なくありません。

ただし前述のように、財産分与は資産だけでなく借金も対象になるので住宅ローンの残債務がある場合は不動産の価値から考慮しなければいけません。

まず、家やマンションといった不動産価格は時価で算定して計算するのが通常です。
夫婦間で評価額が異なることもあるので、夫婦がそれぞれ算定した評価額の平均値を基準にするのが実務の運用です。

具体的には、不動産鑑定士を呼んで鑑定してもらうのが一番ですが10万円から数十万円程度の費用がかかります。

その他の方法としては、複数の大手不動産会社に見積もりを出してもらう等の方法も価値を算出する参考になるでしょう。

（2）住宅ローンと不動産価値で変わる対処法

住宅ローンの残債務がある不動産の処理については現在の不動産の価値と現在の住宅ローン残額を比べて、以下の2つに分けて検討します。
どちらに該当するかによって処理の方法が変わってくるので注意が必要です。

①不動産価値が住宅ローン残高より高い場合

具体的には、今マイホームを売れば、3000万円になるのに対し、住宅ローン残高が2000万円ほど残っているようなケースです。

このように、住宅ローンよりも不動産価値の方が高い状態が「アンダーローン」と言われる状況です。

アンダーローンのこのケースでは、不動産価値が住宅ローン残額より高いのでマイホームを売って住宅ローンを完済すれば1000万円が手元に残るので、この不動産には1000万円の価値があると評価することが出来ます。

1000万円の価値があるこの不動産を財産分与する方法として、第一に、売却した財産を分ける方法があります。

離婚した後に、夫婦どちらもマイホームを出て新たな生活を始めるというようなケースでは住宅を売却することは少なくありません。

この場合、3000万円で売った代金で2000万円の住宅ローンを完済し残った1000万円を夫婦で原則2分の1ずつ、つまり500万円ずつで分けることになります。

第二にマイホームを売却せず、夫婦のどちらかが離婚後に住み続ける方法があります。

この場合は、住み続ける配偶者が不動産の価値を一人で利用できることになるため、不動産価値の2分の1に該当する価値を片方の配偶者に支払う必要があります。

具体的には離婚後マイホームに夫が住み続けるケースでは、夫は1000万円の価値がある自宅を１人で利用できることになるので夫は妻に500万円を支払う必要があることになるのです。

ただし、この場合、マイホームを売却したケースと異なり妻に支払うお金は別途用意しなければいけません。

夫にマイホーム以外の資力が乏しいというような場合は、妻としてはお金を確保するために公正証書を作成して分割払いで受け取るなど対策を講じておく必要があるでしょう。

仮に、夫が住宅ローンの残額の支払いを滞納した場合でもマイホームを売れば残額より高額になるため、家を出た妻に請求が来る可能性は低いと言えるでしょう。

②不動産価値が住宅ローン残高より低い場合

具体的には、今マイホームを売れば1000万円になるのに対し住宅ローン残高が2000万円のようなケースです。
このように、住宅ローンよりも不動産価値の方が低い状態が「オーバーローン」と言われる状況です。

オーバーローンのケースでは、不動産を売却して住宅ローンに充当するとお金は余らないため不動産には価値がないと考えられます。

この不動産を財産分与する方法として、まずマイホームを売却するとどうなるでしょうか。
売値が1000万円なのに対し、住宅ローン残高が2000万円なのでまず残債の支払いに充当されることになります。

そうだとしても、まだ1000万円の住宅ローンが残りますがこの残債務については財産分与の問題にはなりません。
残った住宅ローンについては、債務者や連帯保証人が引き続き返済の責任を負います。

離婚したことによって、自動的に債務者や連帯保証人から外れるということはないので誰が継続して返済していくか保証人をどうするかということは、金融機関を交えて交渉する必要があります。

次に、マイホームを売却せず夫婦のどちらかが継続して居住する場合、オーバーローンのケースではどうなるでしょうか。
具体的には、妻が家を出て夫がマイホームに住み続ける場合が考えられます。

この場合、マイホームには不動産価値がないため財産分与の対象とはならず、夫は妻に対してお金を支払わなくてもいいということになります。

他方で、住宅ローンの支払いや連帯保証人の責任は継続するため妻が債務者の場合や連帯保証人になる場合は、妻は引き続きローンの支払いや連帯保証責任を負うことになります。

この様なケースでは、家を出る妻側としては保証人から抜ける交渉などをしていくことになるでしょう。

4．財産分与の方法と住宅ローン付き不動産の名義の関係とは

（1）住宅ローンが残っているマイホームを財産分与する場合の注意点

上記のように、不動産価値と住宅ローンの残高を比較して、アンダーローンかオーバーローン化の状況を確認したら財産分与と不動産名義の関係を検討する必要があります。

マイホームを購入する場合、夫の不動産名義で購入し住宅ローンの債務者も夫になることが典型的な事例と言えるためここでもその例に従って見ていきます。

（2）夫が家を出て、妻がマイホームに住み続けるケース

妻がひとりマイホームに住み続けるケースでは、以下のパターンが考えられます。

①不動産名義も住宅ローンの債務者も夫のままにするケース

マイホームの所有権も住宅ローンの残債務の債務者も夫のまま維持されるケースです。

具体的な例としては、成人していない子どもがいる夫婦が離婚し妻が親権者となって子どもと一緒に生活するような場合に、夫が養育費の代わりに住宅ローンの返済を続けるというケースが考えられます。

しかし、夫としては既に住まない家のローンを支払い続けることになるので住んでいた時と比べて支払いのモチベーションが下がり、住宅ローンを滞納するリスクが否定できません。

そして、住宅ローンの支払を夫が滞納すれば住宅が競売にかけられて妻が住めなくなるという不安定な立場におかれるおそれがあります。

この様なリスクを回避するためには、妻側としては差し押さえができるように公正証書を作成しておくと良いでしょう。

②不動産の名義も住宅ローンの債務者も夫のまま変えず、妻が家賃を支払うケース

マイホームの所有権も住宅ローンの残債務の債務者も夫のまま維持しつつ、妻が家賃として夫に金銭を支払うケースです。

具体的な例としては、他に一定の金額を財産分与として受領した上でマイホームに継続して居住するケースや妻が子どもの親権を取得し同居する場合に転校をさせたくないといったケースで利用されやすいといえます。

この場合、妻が夫に支払う金額は住宅ローンの毎月の返済額よりも少ないのが通常です。
万が一、妻は夫に金銭を支払ったのに夫が住宅ローンの返済を滞納した場合に備えて妻側としては公正証書を作成しておくことをお勧めします。

③不動産の名義を妻に変え、住宅ローンの債務者は夫のままのケース

マイホームに妻が住み続け不動産の名義を妻に変え、一方で住宅ローンを夫が払い続けるケースです。

妻としては、メリットが大きいように思えますが金融機関側としては住宅ローンを全て支払い終えるまで名義変更に応じてくれるのは難しいのが実情です。

離婚する際に、夫婦相互で名義変更について合意して書面にしておき登記の変更などについても専門家に相談しておくとよいでしょう。

④不動産の名義も住宅ローンの借主（債務者）も妻に変えるケース

マイホームに妻が継続して居住する場合、不動産名義も住宅ローンの借主（債務者）も妻に変更する方法は一番自然なようにも思えます。

ただし、住宅ローンの債務者の変更に際しては妻に収入があるか、資産状況はどうか補償は確実に取れるかといった金融機関の審査をクリアする必要があります。

（3）妻が家を出て、夫がマイホームに継続して居住するケース

夫がひとりマイホームに継続して居住するケースでは、アンダーローンの場合に注意が必要です。

不動産の価値は、不動産の時価つまり評価額から住宅ローンの残債務を差し引いた残額になるため、その残額の原則として2分の1を財産分与として妻に支払わなければいけません。

したがって、夫側としては、住宅ローンの返済に加えて財産分与の額を確保できるか検討しておく必要があります。

まとめ

今回は、財産分与の対象にマイホームなどの不動産が含まれるケースや住宅ローンが残っているケースについて解説しました。
婚姻中にマイホームを購入して離婚時の対応を検討している方に、今回の記事が参考になれば幸いです。

不動産を財産分与する際には、まずは不動産の価値といくらくらい住宅ローンの残債務があるかを把握した上で夫婦それぞれの今後の生活を考えて処理の方法を決める必要があります。

財産分与でお困りの場合は、一人で悩まず弁護士に気軽に相談してみてはいかがでしょうか。