【一人でできるテンプレ付き】敷金を満額返還させるための全手順

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劉備
孔明先生〜!最近引っ越ししたんだけど、前に住んでいた部屋の敷金が返ってこないんだ・・・僕の使い方がよくなかったみたいで「修繕費を差し引くから」って言われたんだ。
孔明
部屋の壁とか何かキズつけたりしたの?
劉備
いや、普通に使ってただけだよ。カーペットに家具の凹みがあったくらいで他に目立ったキズなんかなかったのに・・・
孔明
そうするともしかしたら敷金の返還を請求できる可能性があるよ。
劉備
本当!?

孔明
うん。今回は敷金返還の方法について書いていくよ。

現在敷金が返ってこなくて困っている人はもちろん、近々引っ越しを予定している人も次回引っ越しするタイミングに備えて参考にして欲しい。

また、敷金返還請求権の時効は賃貸借契約の終了から5年間だから、以前引っ越しした際に敷金が満額返ってこなかった人も引っ越しから5年以内ならまだ敷金を回収できる可能性があるよ。

劉備
そうなんだ!友達の趙雲(ちょうん)くんにも教えてあげよう。

目次

目次 〜敷金満額回収までの道のり〜

孔明
敷金の返還のためにはこのような流れで進んでいく。さっきも話したけど、意外かもしれないが敷金を満額取り戻すことは難しくない。
劉備
え!そうなの?
孔明
そうだよ。修繕費用清掃費用「住んでいる間にわざと、または重要なミスで部屋を汚くしたり傷つけた!」ということがない限り、基本的に敷金は満額返ってくるんだ。

それは、敷金返還の基準となる国土交通省のガイドラインが借主有利の内容になっているからなんだ。

ただ、貸主側としては自己負担を減らしたいからできるだけ敷金で清掃費・修繕費をまかないたいと考えているんだ。

だから国土交通省のガイドラインに従わずに敷金から清掃費・修繕費を差し引くと通知してくることが少なくない。

そのような場合に敷金を満額回収するにはどうすればいいか? について書いていくからね。では、具体的にみていこうか。

0、敷金返還をスムーズに実現するために!チェックリストをダウンロード

孔明
まずは敷金返還をスムーズに進めてもらうためにチェックリストをダウンロードしたよ。

こちらをクリックするとダウンロードできるからしてみて。

敷金返還をスムーズに実現するためのチェックリストはこちら

劉備
これで抜け漏れとかなくなるね!ありがとう!

1、不動産管理会社への解約通知

孔明
じゃあ順を追って説明してくよ。

まずは賃貸借契約の解約通知だ。引っ越しのタイミングが決まり次第、不動産管理会社に連絡しよう。

基本的に賃貸物件を明け渡す際は1ヶ月前に告知することになっているだろうから、このタイミングで不動産管理会社と話し合って1ヶ月後以降で明け渡し日を決めることになる。

劉備
僕も引っ越ししたことあるから分かるよ!明け渡す前に退去の立ち会いがあって、その時に部屋の中に汚れやキズがないか調べるんだよね?
孔明
そう。そういう流れだ。

だから敷金を満額回収するための事前の対策としては引っ越し作業後の立ち会いのタイミングで部屋を綺麗にしておくことが重要だよ。

後で詳しく話すね。

2、国土交通省のガイドラインを手に入れる

孔明
敷金を満額回収するためには、不動産管理会社に退去通知をして引っ越しする前に国土交通省のガイドラインを手に入れておこう。
劉備
ガイドラインって何?法律と違うの?
孔明
ガイドラインというのは法律と同様に決まり事ではあるけども、法律と違って「必ずその通りにしなければいけない」というものではないので絶対的なものではないんだ。

あくまで目安だね。国土交通省のガイドラインはこちらからダウンロードできるようにしたから参考にしてみて。

国土交通省のガイドラインはこちら

劉備
ちなみに、ガイドラインにはどのようなことが書かれているの?
孔明
基本的な方針として「通常の使用の範囲内での劣化・汚れについての修繕・清掃については基本的に貸主が責任を負う」とされている。だから、普通に使っている限り借主が修繕費用や清掃費用を負担することはない。

つまり、基本的には敷金は満額返ってくるんだ。

記載されている内容として例えば以下の通りだ。参考にしてみて。

(1)借主が修繕費用&清掃費用を負担すべき場合

借主が負担すべき場合床のキズ・汚れキャスター付きのイス等によるフローリングのキズ・へこみ
カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ カビ(シミ・カビに至らない通常の清掃で綺麗にできる汚れは借主が負担する必要はありません)
引っ越し時の畳・フローリングへの引っかきキズ
壁・天井のキズ・汚れ壁のくぎ穴 やネジ穴
タバコのヤニによる壁の変色で通常のクリーングでは綺麗にならないもの
備え付けのクーラーから水漏れし、借主が放置したため壁が腐食してしまったもの
台所の油汚れ
ペットが壁につけてしまったキズ・汚れ
ガラス・柱のキズ・汚れペットが柱につけてしまったキズ ・汚れ
設備・その他のキズ・汚れ鍵穴を破損した場合や、鍵を紛失した場合の鍵の交換
台所や風呂、トイレなどの水垢、カビの清掃

(2)貸主が修繕費用&清掃費用を負担すべき場合

貸主が負担すべき場合床のキズ・汚れフローリングのワックス掛け
畳の裏返し表替え
畳の変色
家に貼ったポスターや絵画の跡
カーペットについて家具の跡や凹み
壁・天井のキズ・汚れテレビ 冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ
エアコン(借主所有)設置による壁の穴
日光による壁紙クロスの変色
ポスターや絵画を壁に貼ったことによる壁紙クロスの変色
タバコのヤニによる壁の変色で通常のクリーングによって綺麗になる程度のもの
壁の画びょう穴やピンの穴
ガラス・柱のキズ・汚れ地震で割れてしまったりヒビがはいったガラス
その他網戸の張替え(破損等はしていないが次の入居者確保のために行うもの)貸主入居者の入れ替わりによる物件の維持管理上の問題であり、貸主負担とする
設備・その他のキズ・汚れ通常の鍵の交換
台所やトイレなどの水回りの消毒
ハウスクリーニング退去時のハウスクリーニング費用

3、引っ越し作業

孔明
次に引っ越し作業だ。以下の手順で進めよう。

  1. インターネットなどで引っ越し業者を探す
  2. 引っ越しの日程を決める
  3. 国土交通省のガイドラインの事例をチェックして引っ越し作業のタイミングで傷や汚れがつかないように注意する
  4. 引っ越し作業

ポイントは「3、国土交通省のガイドラインの事例をチェックして引っ越し作業のタイミングで傷や汚れがつかないように注意する」だ。

家具を搬出する際に部屋の中を傷つけてしまうことは少なくない。ガイドラインの事例をチェックして注意しながら引っ越し作業をしよう。

4、部屋の清掃

孔明
引っ越し作業をして家具などを搬出して部屋に荷物がなくなったら次は部屋の清掃だ。

まずは部屋の中に目立った汚れや傷がないかチェックしよう。なければ敷金は満額返ってくるだろう。

あとはお風呂や洗面所、トイレ、流しなどの水回りの掃除をしっかりやっておこう。あとは台所の油汚れを掃除してきっちり落としておくんだ。

5、退去後点検

孔明
敷金から差し引く清掃費や修繕費が必要かをチェックするため、不動産管理会社の担当者が部屋の中をチェックする。

もし、清掃費や修繕費が必要な汚れが傷がある場合には、どのような原因で発生したかをきちんと伝えておこう。

もし、退去後点検の担当者が指摘した汚れやキズが入居前からのものである場合には、きちんとその旨伝えよう。

6、敷金返還金額の見積りが送られてくる

孔明
退去点検後、敷金返還金額の見積りが送られてくる。

もしかしたら退去点検時に担当者から話があるかもしれないが、この時点で敷金が満額返ってくるかどうかが分かる。もし全額戻ってこないとの見積りであれば、次のステップに進もう。

7、まずは直接敷金を全額返還して欲しいと伝える!

孔明
見積もりに納得いかなければ直接「敷金を全額返して欲しい」と大家さんや管理会社に伝えよう。

直接言って戻ってくれば一番手間がかからないからね。ただ、なかなか難しいとは思うけど・・・

8、内容証明郵便を作る

劉備
もしさ、直接または電話で見積りに納得がいかないことを伝えても敷金が全額戻ってこなかったら次はどうしたらいいのかな?
孔明
口頭で伝えてもそこで内容証明郵便を送ろう。

(1)内容証明郵便とは?

劉備
内容証明郵便って何?
孔明
内容証明郵便とは以下の内容を郵便局が証明してくれる郵便だ。

  • 誰が出したか
  • 誰宛に出したか
  • どのような内容が書かれているか
  • 手紙をいつ出したか

(2)内容証明郵便の効果は?

劉備
何で普通の郵便じゃなくて内容証明郵便を送るの?
孔明
それはさっき話した通り郵便の内容を郵便局が証明してくれるから、もし後々裁判になった場合に証拠としての価値が高い。

あとは、後で詳しく説明するが形式が決まっているために公的な郵便の雰囲気がある。そのため相手に心理的なプレッシャーを与えることができる。

劉備
心理的プレッシャー?
孔明
例えば、劉備の家に裁判所から「お金を支払え!」って書面が届いたらどうする?
劉備
それは怖くなって支払っちゃうかも
孔明
裁判所からの書面ほどのインパクトはないが、内容証明郵便にも同じように感じさせる効果がある。ただ・・・
劉備
ただ?
孔明
内容証明郵便はあくまで法律上の効果は普通の郵便と同じ。内容証明郵便を受け取り慣れてる弁護士などには心理的プレッシャーを与えることは難しいんだ。

(3)内容証明郵便の形式

孔明
内容証明郵便は普通の郵便とちょっと違って形式が決まっているんだ。これも知っておこう。具体的には以下の通りだよ。

  • 紙1枚につき520字以内
  • 1行20字以内
  • 1枚26行以内
  • 日本語(漢字/ひらがな/カタカナ・数字)で書く (ただし会社名などの固有名詞を除く)

劉備
へー、文字数が決まってるんだ。ちなみにパソコンで作っても大丈夫なの?
孔明
うん、パソコンでも手書きでも大丈夫だよ!

(4)内容証明郵便のテンプレダウンロード

孔明
じゃあそろそろ内容証明郵便の作り方について説明しよう。試しに作ってみて。
劉備
できるわけないじゃん!
孔明
あははははは!そうだよね。そんな劉備くんのために雛形を用意したよ。
劉備
馬鹿にしてー・・・でも孔明先生、優しい!
孔明
照れるなー。テンプレのダウンロードはこちらから。

内容証明郵便のテンプレのダウンロードはこちら

(5)内容証明郵便の書き方は?

孔明
じゃあ次は内容証明郵便の書き方について説明しよう。

劉備:

劉備
うん、お願い!

孔明
敷金を回収するために内容証明郵便を送る際に書くべきことは主に次の14つ。

  1. 相手(大家さん)の名前・住所
  2. あなたの名前・住所
  3. 賃貸借契約の締結日
  4. 借りていた部屋の住所と部屋番号
  5. 住み始めた日時
  6. 支払った敷金の金額
  7. 契約終了申し入れが承諾された日
  8. 契約終了日
  9. 建物明け渡し日
  10. 敷金返還額の見積書の作成日
  11. 敷金返還額の見積書の金額
  12. 国土交通省のガイドラインに基づくと借主が負担すべき費用がないこと(ハウスクリーニングについて詳しくは「11、最後に参考にしたい! 〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら?〜」をご参照下さい)
  13. 請求する金額
  14. 支払い口座

それぞれの項目について雛形の中で上記番号に合わせてコメントしているから、それらの指示に従って書いてみて。イメージ画像は以下の通り。

※クリックすると別タブが開きます。

スクリーンショット 2014-11-03 06.21.29

劉備
内容証明郵便ってこうやって書くんだね。

9、内容証明郵便を出す

孔明
次はいよいよ内容証明郵便を発送しよう!以下の流れで進めていくよ。

  • (1)必要な資料を揃える
  • (2)費用を持参する
  • (3)郵便局で必要資料を提出

以下では詳しく説明していくよ。

(1)必要な書類を揃える

孔明
必要な書類は以下の通りだよ。

  • 内容証明郵便の書面3通(3通の内容は全く同じ)
  • 相手の住所地を記載した封筒1通

その他に印鑑を用意しよう。

劉備:

劉備
え!同じ書面が3通も必要になるの?

孔明
そうだよ。以下の3つが必要になるんだ。

  • 相手に送る用
  • 郵便局が保管する用
  • 送り主用

(2)費用も持参する

孔明
次は費用も必要になるから持参しよう。
劉備
やっぱり高いのかな?
孔明
確かに普通の郵便よりは高いがそこまでじゃない。1,200円〜2,000円ほどだ。
劉備
そこまで高くないね!具体的にはどんな費用なの?
孔明
大まかには以下の通り。4、5は必須じゃないよ。

  1. 通常郵便物の料金 82円(定型25グラムまで)
  2. 内容証明料 430円(※内容証明の文の用紙1枚の場合)
  3. 書留料 430円
  4. (もし配達されたことを証明をしたい場合)配達証明料 310円
  5. (もし速達にする場合)速達料 280円

※2の内容証明料については用紙が2枚以上の場合、1枚増えるごとに250円加算。

(3)郵便局で必要資料を提出

孔明
最後に、郵便局で「内容証明郵便を出したいんですが」と伝えて必要書類を提出しよう。

10、もし内容証明郵便を出してもお金が返ってこなければ少額訴訟!

孔明
もし、内容証明郵便を出してもお金が返ってこなければ少額訴訟もアリだよ。
劉備
少額訴訟については「【訴状の雛形付き】少額訴訟とは?簡単にお金を回収する方法」で教えてくれたよね!
孔明
そうだね。じゃあ説明する必要ないかな?
劉備
あんまり覚えてない・・・
孔明
は?あんなに説明したのに?
劉備
ゴメンね・・・忘れちゃった(笑)
孔明
(笑)じゃないよ!しょうがないな。また簡単に説明しようか。
劉備
ありがとう!

(1)少額訴訟とは?

①少額訴訟とは

劉備
僕ね。少額訴訟とは何か?は分かるよ。
孔明
へー、凄いじゃん(笑)
劉備
バカにしないで!!確か、「60万円以下の少額債権の請求を求める裁判」だよね?
孔明
その通り!

②かかる費用は?

劉備
あと費用も通常の裁判するより比較的安くて1万円もかからないんだよね?
孔明
そう。だから敷金をちゃんと回収できれば少額訴訟をすることにメリットがあるんじゃないかな。しかも1回の期日で判決になるから時間もかからないんだ。

(2)少額訴訟に勝つためには何と言っても証拠!

孔明
少額訴訟に勝って敷金を回収するために重要なことは何と言っても証拠だよ。具体的には以下の通り。

  • 賃貸借契約書
  • 敷金返還額の見積書
  • 国土交通省のガイドライン
  • 大家さんや不動産管理会社側が修繕費や清掃費がかかると主張する箇所の写真を数枚
  • (内容証明郵便を送った場合)内容証明郵便のコピー

(3)どのような主張をしたらいいか?

①具体的な主張の内容は?

劉備
証拠が重要なことと必要な証拠の種類は分かったんだけどさ、具体的にどんな主張をしたらいいの?
孔明
そこがポイントになるよね。具体的には、「大家側や管理会社側が主張する箇所について『国土交通省のガイドライン』を踏まえると貸主側が負担すべきものである」と主張することになる。

②どのような方法で主張する?

劉備
なるほどね。それは訴状で書けばいいのかな?
孔明
そうだね。ちょっと詳しく説明していくよ。まずは少額訴訟の訴状をダウンロードできるようにしたよ。

少額訴訟の訴状のテンプレのダウンロードはこちら

劉備
孔明先生!優しい!!どんな感じに書いていけばいいのかな?
孔明
ひな形をダウンロードすると「請求の趣旨(その他の参考事項)」の項目があるよね?
劉備
うん。この訴状2枚目の画像の真ん中より少し下の赤字で囲われた部分かな?

※クリックすると別タブが開きます。

スクリーンショット 2014-11-03 06.34.12

孔明
そう。そこにあらかじめ「被告は、『◯◯部分の清掃・修繕が必要なので敷金からその清掃費・修繕費を差し引きます』と主張している。

しかし、現在の状態と国土交通省のガイドラインを踏まえるとこれは貸主側が負担すべき費用である」と記載してるんだけど、そこの「◯◯」部分に大家さんや管理会社が清掃費・修繕費が必要だと主張する部分を記載してみて。

劉備
なるほどね!僕の場合、部屋のカーペットが凹んでいると主張されてるんだけど、その部分について書けばいいのかな?だから「被告は、『部屋のカーペット部分の清掃・修繕が必要なので敷金からその清掃費・修繕費を差し引きます』と主張している。

しかし、現在の証拠と国土交通省のガイドラインを踏まえるとこれは貸主側が負担すべき費用である」と書けばいいんだよね。

孔明
そう。その部分の写真を証拠として提出することを忘れずにね。

(3)少額訴訟の訴状の作成方法は?

孔明
いま話したのが一番重要なポイントだよ。その他に書くべきことは以下の通りだよ。

・1枚目

  • 事件名(敷金返還請求事件)
  • 原告の情報(あなたの名前や住所など)
  • 被告の情報(大家さん側の名前や住所など)

・2枚目

  • 請求の趣旨(請求する敷金の金額、など)
  • 請求の原因(賃貸借契約の内容、などについて)
  • 添付書類(契約書などの証拠となる書類について)

具体的な書き方はテンプレの中でコメントしているよ。イメージ画像は以下の通り。

※クリックすると別タブが開きます。

スクリーンショット 2014-11-03 06.19.42

その他細かい部分は裁判所の記載例をチェックしてね。

敷金返還請求事件の記載例はこちらをクリック

(4)少額訴訟の必要書類は?

劉備
ありがと!裁判をする際に必要なのは訴状だけ?
孔明
いや、証拠も含めて具体的には以下の書類が必要になるよ。

  • ①訴状
  • ②訴状副本
  • ③(相手が法人の場合)登記事項証明書
  • ④証拠(賃貸借契約書など、詳しくは「(2)少額訴訟に勝つためには何と言っても証拠!」をご参照下さい」)

(5)必要書類を揃えたら裁判所へ!

孔明
次はいよいよ訴状を含めた必要書類を簡易裁判所に提出しよう。提出先となる裁判所は相手の住所地を管轄する簡易裁判所だよ。

地域ごとの裁判所は以下の通り。

全国の裁判所の管轄区域はこちら

(6)裁判の流れは?

孔明
その後の裁判の流れは以下の通りだよ。

  • 期日決定
  • 審理
  • 判決

その他、少額訴訟について詳しくは、「【訴状の雛形付き】少額訴訟とは?簡単にお金を回収する方法」を読んでみてね。

11、最後に参考にしたい! 〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら?〜

孔明
以上が一通りの流れだね。
劉備
分かったよ!有難う!あとさ、僕の知り合いとかでも管理会社側に「最初に『ハウスクリーニング特約』を締結しているからクリーニング代は差し引かせて頂きます」と言われるケースが多いらしいんだけど、この場合は満額返ってこないのかな?
孔明
それは難しいケースだね。結論から言うと『ハウスクリーニング特約』自体は有効な契約だよ。だから基本的にはクリーニング代が差し引かれることはやむを得ないんだ。
劉備
じゃあ契約書に書いてあると満額の返還は難しいんだ・・・
孔明
でも、仮に契約書に明記されていたとしても、必ずしもクリーニング費用を負担しなければならないわけではないんだ。

退出時にきちんと清掃しておいてハウスクリーニングが不要な場合、大家さんもしくは管理会社に「自分で清掃したので綺麗だからハウスクリーニングは不要じゃないですか?」と伝えて、それでもハウスクリーニング費用を負担しなければならないか確認しよう。

国土交通省のガイドラインにある「通常の使用」には一般的な普段の掃除も含まれますが、そのような清掃をちゃんとしていたなら、ハウスクリーニングの特約があっても費用を負担しなくて済むケースもあるんだ!

孔明のまとめ

孔明
今回は敷金を満額取り戻す方法について説明していったんだけどどうだったかな?参考になると嬉しい!
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